Guide de l'acheteur

Comprendre le marché immobilier tunisien : tendances et prévisions

Popularité et Demande : La Médina de Tunis attire de nombreux visiteurs grâce à son riche patrimoine culturel et historique. Les maisons d'hôtes et les locations Airbnb offrent une expérience authentique, permettant aux touristes de séjourner dans des demeures traditionnelles au cœur de la ville. Cette demande pour des hébergements uniques et immersifs devrait continuer à croître.

Réglementations et Défis : Comme dans d'autres villes, Tunis pourrait être amenée à réguler davantage les locations de courte durée pour éviter les effets négatifs sur le marché immobilier local et la disponibilité des logements pour les résidents permanents. Par exemple, des villes comme Marseille ont récemment durci leurs réglementations sur les locations touristiques.


Impact Économique et Social : Les maisons d'hôtes et les Airbnb peuvent avoir un impact économique positif en générant des revenus pour les propriétaires locaux et en soutenant les petites entreprises locales.


Expérience Culturelle : Les hébergements dans la Médina offrent souvent une expérience culturelle riche, avec des bâtiments historiques et une proximité avec les sites touristiques majeurs comme la Mosquée Zitouna et les souks. Cela peut attirer des voyageurs cherchant à vivre une expérience authentique et immersive.

Voici quelques conseils à considérer :

Vérification du Titre de Propriété : Assurez-vous que le vendeur possède un titre de propriété clair et légal. Cela peut nécessiter une vérification auprès des autorités locales pour confirmer l'authenticité des documents.

État de la Maison : De nombreuses maisons dans la médina sont anciennes et peuvent nécessiter des rénovations importantes. Il est conseillé de faire inspecter la maison par un professionnel pour évaluer l'état structurel et estimer les coûts de rénovation.

Conformité Légale : Vérifiez que toutes les constructions et modifications apportées à la maison sont conformes aux réglementations locales. Certaines maisons peuvent avoir des extensions ou des modifications non autorisées.

Historique de la Maison : Renseignez-vous sur l'histoire de la maison et du quartier. Certaines maisons peuvent avoir une valeur historique ou culturelle qui pourrait affecter les possibilités de rénovation ou de modification.

Emplacement et Accessibilité : La médina de Tunis est un quartier historique avec des ruelles étroites. Assurez-vous que l'emplacement de la maison est accessible et convient à vos besoins quotidiens.

Prix et Négociation : Comparez les prix avec d'autres maisons similaires dans le quartier. N'hésitez pas à négocier le prix en fonction de l'état de la maison et des éventuels coûts de rénovation .

Conseils Juridiques : Consultez un notaire pour vous assister dans le processus d'achat et pour réviser les contrats.

En suivant ces précautions, vous pouvez minimiser les risques associés à l'achat d'une maison dans la médina de Tunis et faire un investissement éclairé.

Voici les principales étapes et exigences :

Définition et Classification :
Une maison d'hôtes est un établissement touristique où le propriétaire ou l'occupant légal de la demeure cohabite avec les clients. Elle doit offrir un hébergement meublé avec des services comme le petit déjeuner et la fourniture de linge de maison .


Normes de Sécurité et de Santé :
La maison d'hôtes ne doit présenter aucun risque manifeste pour la sécurité et la santé des hôtes. Elle doit être équipée pour permettre un séjour normal et confortable.


Capacité d'Accueil :
Le nombre maximal de chambres d'hôtes est généralement fixé à cinq, avec une capacité d'accueil maximale de quinze personnes. Au-delà de ce nombre, l'établissement peut être considéré comme un Établissement Recevant du Public (ERP).


Affichage des Prix :
Les prix des chambres doivent être affichés à l'extérieur de la maison, à l'intérieur près de l'entrée, et dans chaque chambre.


Promotion et Documentation :
L'hôte doit promouvoir sa région et la Tunisie en général, en mettant à disposition des documentations spécifiques et générales (cartes routières, livres, guides, brochures, etc.).


Environnement et Patrimoine :
Les chambres d'hôtes doivent être situées dans un environnement sain et accessible, respectant les caractéristiques propres à chaque région. Elles doivent contribuer à la valorisation et à la conservation du patrimoine et de l'environnement.


Langues :
L'hôte doit maîtriser, outre sa langue maternelle, au moins une langue étrangère pour faciliter la communication avec les clients.

- Déclaration en Mairie : Toute ouverture d’un gîte rural doit être déclarée à la mairie de la commune où se situe le gîte. Cette déclaration se fait généralement à l'aide du formulaire Cerfa n°14004-02

- Enregistrement au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) : Vous devez déclarer votre activité au CFE, ce qui vous permettra d'obtenir un numéro de SIRET. Les bénéfices générés par le gîte seront soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux .

- Respect des Normes et Réglementations : Le gîte rural doit respecter certaines règles, notamment en matière de protection de l’environnement et de développement de l’éco-tourisme. Il doit être situé dans un espace rural et être disponible à la location pour une période minimale de trois mois par an.

- Classement en Meublé de Tourisme : Bien que non obligatoire, obtenir un classement en meublé de tourisme peut être bénéfique. Cela implique de respecter certains critères de qualité et de confort, et permet d'afficher ce classement de manière visible dans le gîte.

- Conformité aux Dispositions Légales : Les promoteurs de projets de gîtes ruraux doivent se conformer aux dispositions légales en vigueur, notamment celles relatives à la diversification de l’offre touristique et à la valorisation des produits du terroir.

Ces démarches permettent de s'assurer que votre gîte rural est en conformité avec les exigences légales et réglementaires en Tunisie.

Voici quelques points clés à considérer :

Popularité et Demande : La Médina de Tunis attire de nombreux visiteurs grâce à son riche patrimoine culturel et historique. Les maisons d'hôtes et les locations Airbnb offrent une expérience authentique, permettant aux touristes de séjourner dans des demeures traditionnelles au cœur de la ville. Cette demande pour des hébergements uniques et immersifs devrait continuer à croître.


Réglementations et Défis : Comme dans d'autres villes, Tunis pourrait être amenée à réguler davantage les locations de courte durée pour éviter les effets négatifs sur le marché immobilier local et la disponibilité des logements pour les résidents permanents. Par exemple, des villes comme Marseille ont récemment durci leurs réglementations sur les locations touristiques.


Impact Économique et Social : Les maisons d'hôtes et les Airbnb peuvent avoir un impact économique positif en générant des revenus pour les propriétaires locaux et en soutenant les petites entreprises locales.


Expérience Culturelle : Les hébergements dans la Médina offrent souvent une expérience culturelle riche, avec des bâtiments historiques et une proximité avec les sites touristiques majeurs comme la Mosquée Zitouna et les souks. Cela peut attirer des voyageurs cherchant à vivre une expérience authentique et immersive.

Pour bénéficier de l'exonération de taxe lors de l'achat d'un bien immobilier ancien en Tunisie avec paiement en devises, voici les principales étapes et conditions à suivre :

Résidence à l'étranger : Les Tunisiens résidant à l'étranger peuvent bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques. Si vous êtes dans ce cas, vous pouvez être exonéré des droits d'enregistrement et ne payer qu'une taxe de 1% (CPF) si la transaction est réglée à 100% en devises.

Compte bancaire en devises : Vous devez ouvrir un compte en dinars convertibles en Tunisie et effectuer le transfert de fonds depuis l'étranger via un transfert Swift pour financer votre achat.

Déclaration de devises : Toute opération d'importation ou d'exportation de devises dont la valeur est égale ou supérieure à l'équivalent de 20 000 dinars tunisiens doit faire l'objet d'une déclaration aux services des douanes. Cette déclaration est soumise à un timbre fiscal de 10 dinars.

Accord préalable : Pour les étrangers, une autorisation préalable du gouverneur est nécessaire. Cela implique de signer une promesse de vente et de présenter un dossier complet au service immobilier du gouvernorat.

Vérification juridique : Il est crucial de vérifier la situation foncière du bien à acheter. Cela inclut de s'assurer qu'il n'y a pas d'hypothèque, de saisie conservatoire, ou d'autres restrictions. L'assistance d'un notaire est fortement recommandée pour ces démarches.

Acte de vente : Une fois toutes les vérifications effectuées, l'acte de vente doit être rédigé par un notaire et signé par les deux parties. Cet acte légalise la transaction et spécifie les termes et conditions de la vente.

Paiement des frais : Après la signature de l'acte de vente, vous devrez payer les frais d'enregistrement et les taxes applicables. Pour les Tunisiens résidant à l'étranger, ces frais sont réduits à une taxe de 1% (CPF) si les conditions sont remplies.